Управлять торговым центром — значит управлять бизнес-проектом в ситуации постоянной изменчивости. Давно прошло то время, когда владельцы недвижимости могли спокойно отдыхать, находясь в роли рантье. Скорости изменений в современном мире резко выросли. Покупатели меняют свои привычки, интернет торговля теснит оффлайн по всем фронтам, включая даже свежие продукты питания, периодически прилетают «черные лебеди» — эпидемии, резкие девальвации валют, уход международных брендов из-за санкций и т.п. Но как показывает практика, существенный удар по доходам ТЦ наносят не только глобальные катаклизмы, а документы, подписанные в мирное время, мешающие своевременно отреагировать на новые вызовы.
Для многих собственников подготовка договора аренды по-прежнему остается по старинке бюрократической формальностью: скачали шаблон, сошлись в цене за квадратный метр, ударили по рукам. А когда наступает реальная проблема, выясняется, что документ защищает кого угодно, только не владельца здания.
Профессиональное сопровождение аренды — это не работа «юриста-регистратора». Это работа корпоративного архитектора, который строит вокруг вашего бизнеса непробиваемый защитный барьер. Журналисты и аналитики часто пишут о победах ритейла. Мы же разберем изнанку: несколько реальных историй или, как говорят в бизнес-среде «кейсов», когда непродуманный договор аренды становится серьезной проблемой для ТЦ, иногда грозя отправить его на дно.
История первая
Управлять торговым центром — значит управлять бизнес-проектом в ситуации постоянной изменчивости. Давно прошло то время, когда владельцы недвижимости могли спокойно отдыхать, находясь в роли рантье. Скорости изменений в современном мире резко выросли. Покупатели меняют свои привычки, интернет торговля теснит оффлайн по всем фронтам, включая даже свежие продукты питания, периодически прилетают «черные лебеди» — эпидемии, резкие девальвации валют, уход международных брендов из-за санкций и т.п. Но как показывает практика, существенный удар по доходам ТЦ наносят не только глобальные катаклизмы, а документы, подписанные в мирное время, мешающие своевременно отреагировать на новые вызовы.
Для многих собственников подготовка договора аренды по-прежнему остается по старинке бюрократической формальностью: скачали шаблон, сошлись в цене за квадратный метр, ударили по рукам. А когда наступает реальная проблема, выясняется, что документ защищает кого угодно, только не владельца здания.
Профессиональное сопровождение аренды — это не работа «юриста-регистратора». Это работа корпоративного архитектора, который строит вокруг вашего бизнеса непробиваемый защитный барьер. Журналисты и аналитики часто пишут о победах ритейла. Мы же разберем изнанку: несколько реальных историй или, как говорят в бизнес-среде «кейсов», когда непродуманный договор аренды становится серьезной проблемой для ТЦ, иногда грозя отправить его на дно.
История вторая
У Арендатора случился необычный «форс-мажор»: налоговая начислила огромные налоги со штрафами; владелец умер; торговая сеть де-факто прекратила существование, но де-юре пока еще существует. Владелец бутика или центральный офис федеральной сети просто перестал отвечать на звонки. Аренда не платится месяц, второй. При этом внутри помещения стоят дорогие манекены, висят коллекции одежды, установлено торговое оборудование.
Собственник ТЦ в ярости: он хочет выломать двери, сдать площадь новому клиенту, а чужие вещи выкинуть. Но по закону делать этого просто так нельзя — это может быть квалифицировано, как самоуправство (а иногда и кража) с соответствующими последствиями в виде возмещения убытков. Зачастую ситуация осложняется наличием залога товаров и оборудования арендатора в коммерческом банке. Начинаются изнурительные судебные тяжбы, которые длятся месяцами, площадь простаивает, долги растут, а Арендодатель несет судебные издержки, платит начисленные налоги (в случае ОСНО).
Решение AXIS: Грамотная подготовка договора аренды предусматривает механизм самозащиты. Если арендатор исчезает, контракт должен позволять вам действовать. Мы добавляем пункты о праве ТЦ на внесудебное расторжение при просрочке, праве комиссионного вскрытия помещения без участия арендатора, праве подписать акт возврата без участия Арендатора, и праве считать все оставленное им имущество брошенным им с правом утилизации его как ТБО (твердые бытовые отходы). Вы не ждете суда — вы освобождаете актив, возвращая ему возможность снова приносить вам доход.
История третья
Государство меняет правила игры: повышает НДС, отменяет льготные режимы, лишает права на «упрощенку». Большинство договоров на рынке содержат фатальную формулировку: «Арендная плата составляет 200 000 рублей, в том числе НДС».
Если налог растет, эта сумма остается неизменной. Разницу вы оплачиваете из собственного кармана. Ваш чистый операционный доход тает, хотя объект работает на полную мощность.
Решение AXIS: Принимая на себя сопровождение аренды, мы стараемся перевести объекты на концепцию Net Rent. Налоги всегда идут «сверху» ставки. Более того, мы страхуем ТЦ защитным «бронебойным» пунктом: любые изменения налогового законодательства, увеличивающие бремя арендодателя, автоматически и пропорционально увеличивают арендную плату. Государство меняет правила — платит арендатор, а не вы.
История четвертая
Любой ТЦ рано или поздно нуждается в реновации. Чтобы выжить в сегодняшнем быстро меняющемся мире, нужно периодически обновлять концепцию, менять нарезку площадей, менять пул арендаторов, подстраиваясь под требования рынка и потребителей конкретного района.
Представьте: вы нашли топового федерального ритейлера, «якоря», который сгенерирует вам сумасшедший трафик, и повысит капитализацию ТЦ. Но для него нужно объединить несколько помещений. А в центре этой зоны сидит федеральная сеть или местный предприниматель с зарегистрированным договором на 10 лет, которые наотрез отказываются переезжать. Реновация стоимостью в миллионы парализована одним упрямым арендатором.
Решение AXIS: В долгосрочные договоры аренды мы аккуратно вшиваем «оговорку о релокации». Этот инструмент дает собственнику здания право переместить арендатора в другое сопоставимое помещение ради реконструкции объекта. Вы компенсируете ему переезд, но сохраняете стратегическую власть над своим объектом недвижимости, как бизнес-проектом.
История пятая
На фудкорте новый ресторан. Дела идут отлично, но владелец экономит на вывозе мусора, не проводит регулярную дезинфекцию, захламляет эвакуационные коридоры коробками и игнорирует обслуживание вытяжки.
С точки зрения обывателя — это проблема ресторана. С точки зрения МЧС и Роспотребнадзора — это проблема владельца здания. В случае проверки именно ТЦ получит административный штраф, а в худшем сценарии — предписание о закрытии всего объекта. Кроме того, в случае чрезвычайного происшествия ответственность, имущественную и уголовную, за нанесение ущерба имуществу и здоровью третьих лиц, понесет управляюший ТЦ и владелец здания. Если в договоре аренды написана лишь дежурная фраза «соблюдать законодательство РФ», заставить арендатора соблюдать СанПин и правила пожарной безопасности будет крайне сложно. Арендодатель же не будет писать жалобу на самого себя.
Решение AXIS: Мы интегрируем в тело договора аренды пункты с четко прописанными требования к Арендатору в части соблюдения санэпидемиологического и пожарного законодательства с мерами воздействия на Арендатора – применение штрафных санкций, а также внесудебного отказа от исполнения договора аренды без возврата обеспечительного платежа. Управляющая компания ТЦ должна иметь рычаги мгновенного принуждения.
История шестая
Вы сдаете премиальную площадь под бутик дорогой женской одежды. Поначалу все хорошо – у арендатора красивый магазин и достойный товар. Но бизнес не пошел. И через год вы обнаруживаете, что арендатор превратил глянцевый бутик в стоковый магазин китайского ширпотреба. Дизайн-код уничтожен, красивых девушек-консультантов сменили студентки колледжа на посменной подработке, выкладка товара соответствует магазину распродаж.
С точки зрения слабого договора аренды арендатор занимается коммерческой деятельностью, прописанной в тексте договора, — «розничной торговлей женской одеждой». Придраться вроде как не к чему. Но ТЦ теряет репутацию и вместе с ней своих постоянных посетителей.
Решение AXIS: Жесткое прописывание «Разрешенного использования» (Permitted Use). В наших договорах аренды нет размытых формулировок. Если мы сдаем площадь под продажу женской одежды бренда «Х», арендатор не имеет права продавать там одежду других марок без письменного согласия ТЦ. В договоре прописывается максимально возможный ассортиментный перечень товаров и услуг арендатора.
История седьмая
В какой-то момент вам нужно подписать с арендатором, особенно частным предпринимателем, дополнительное соглашение к договору аренды. Он вам высылает скан подписанного им документа, сообщая, что оригинал передаст потом с оказией. Проходит время, ситуация в суете забывается, оригинал так и передан. Когда позднее у арендатора появляются сложности, он вдруг заявляет, что не подписывал этого важного для арендодателя соглашения. А скан не в счет – это не документ. Арендодатель в растерянности – это гражданско-правовой спор, нужно идти в суд и пытаться доказать свою правоту, что вовсе не так очевидно. Опять время, затраты, недополученная прибыль.
Решение AXIS: Прописывание в договоре о том, какие документы и в каком виде признаются сторонами действительными и могут служить доказательством в суде.
Есть и еще много «болезненных» точек в арендных отношениях: коммунальные услуги мест общего пользования, эксплуатация внешней вывески арендатора на фасаде, режим работы арендатора, разграничение балансовой принадлежности в инженерии, разграничение работ арендатора и арендодателя и многое другое, то, что зачастую упускают при заключении договоров управляющие ТЦ.
Каждая недописанная строчка в контракте — это открытая дверь для убытков. Федеральные ритейлеры приходят к вам с армией юристов, чья задача — переложить все риски на владельца здания, а местные предприниматели — с подходом «по понятиям»: мол, я никогда не буду нарушать наши договоренности.
AXIS Rent Partners — это ваш внешний отдел аренды. Мы не просто пишем тексты. Мы проектируем бизнес-процессы, в которых торговый центр не останется в проигрыше, и сможет быстро отреагировать на локальные изменения и глобальные вызовы.
Узнайте это до того, как арендатор пришлет вам досудебную претензию.
+7 926 550-07-85
127590, г. Москва, Алтуфьевское шоссе, 44
axisrent@yandex.ru